1、成本的概念

成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量

成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本

成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本

2、成本的主要内容有

①产品的成本 产品的品质、质量

②时间的成本生产的速度、进度

③人力的成本管理人员多少和水平

④资金的成本资金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精细度

⑥售后的成本

a.产品维修成本;产品质量问题

b.客户关怀成本;活动、及对个别使用功能的改变

c.销售承诺成本;向购房客户不当承诺

d.开发过程中遗留给物业管理的问题

3.成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值

成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本

成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程;或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动

成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标

组织的各机构联系起来成本才能得到控制(全员成本)，成本的管理能力受到管理职权和时间影响

4.建筑产品的特殊性

①固定性

②多样性

③体积庞大

④生产期长

5.建筑产品造价的特点

①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样

②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……

③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价

房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性

6.影响成本的因素

项目总推进项目开发销售要诀

7.成本管理的宗旨与目标

宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

8.成本管理思路

准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算

9.成本管理的基本方法……目标管理

a.目标管理的内容……目标的确定与控制两方面

b.目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握

c.实现目标动态监控的手段……信息化

d.目标管理的过程— PDCA循环

10.成本动态控制过程PDCA循环